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그동안 정부의 부동산규제하면 함께 따라오는 것이 조정대상지역등 규제지역의 추가 지정입니다.

주택가격의 상승이나 청약경쟁이 심한 지역은 조정대상지역과 같은 규제지역을 지정으로 투기수요의 진입을 억제시키는 역활을 할 수 있지만 지방경기 침체와 같은 부작용도 있었는데요.

지난달 11월19일 부동산 대책을 통해 또다시 집값 상승세가 가파랐던 부산시 해운대구와 수영구, 동래구, 연제구, 남구 그리고 대구 수성구, 경기 김포시를 조정대상 지역으로 추가 지정하였는데요.

부산의 경우는 해제된지 1년만에 다시 재지정되며 논란이 많습니다.


전국 규제지역 20.12월 현재

오늘은 조정대상지역의 지정이 부동산에 어떤 변화를 주는지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

조정대상지역의 지정 요건은 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 2배 이상이거나, 청약 경쟁률이 5 대 1 이상인 지역으로 규정되어 있습니다.

주택법 63조의2에 따르면 국토교통부 장관은 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있습니다.

 

● 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역.

● 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역.

조정대상지역으로 지정이되면 가장 큰 변화는 대출규제와 청약요건의 강화인데요.

주택담보대출비율(LTV)이 주택가격 9억 원 이하는 50%, 9억 원 초과는 30%로 제한되고, 총부채상환비율(DTI)는 소득대비 최대 50%로 적용됩니다.

특히 주택 구입 시는 자금조달계획서를 제출하여 자금 출처를 밝혀야 합니다. 2주택 이상 보유자는 주택담보대출을 받을 수 없게 되며,

또한 다주택자 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제를 배제하고 분양권 전매 시 단일세율(50%) 적용,

1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화(2년 이상 거주) 등의 규제를 받게됩니다.

원칙적으로 소유권이전등기일까지 분양권 전매제한이 적용됩니다.

○주택담보대출비율

[ 住宅擔保貸出比率 , loan to value ratio ; LTV ]

주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 의미하며 LTV라고도 합니다.

만약, 주택담보대출비율이 50%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 2억 5천만원(5억×0.5)이 됩니다.

○총부채상환비율

[DTI; 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율]

비조정지역

반대로 조정대상지역에서 해제되면 1순위 청약자격은 완화되고, 분양권 전매제한도 6개월로 단축됩니다.

분양권 양도세 중과(일괄 50%)도 기간별 일반 과세로 바뀌게 되며, 1가구 1주택 비과세 요건도 실거주 2년에서 2년 이상 보유로 완화되고, 주택담보대출 조건도 LTV 70%, DTI 60%로 완화됩니다.

2020년도 조정대상지역으로 지정된 지역들

2020년 2월 20일 정부가 발표한 부동산 대책으로 지정하게 됩니다.

2019년 12·16 부동산 대책 이후 풍선효과로 집값이 치솟은 경기 수원시 영통·권선·장안구, 안양시 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 추가 지정.

2020년 6월 17일 정부가 서울을 비롯한 수도권에서 집값 상승세를 막기 위해 발표한 대책으로 지정하게 됩니다.

경기와 인천 등 접경지를 제외한 수도권 전역, 대전과 청주를 조정대상지역으로 지정. 성남 수정구와 수원 전역, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지구와 기흥구, 화성 동탄2신도시, 인천 연수구와 남동·서구, 대전 동·중·서·유성구는 투기과열지구로 지정.

2020년 11월 19일 부동산 대책을 통해 또다시 집값 상승세가 가파랐던 지역을 추가 지정합니다.

부산시의 해운대·수영·동래·연제·남구와 대구의 수성구, 경기도 김포시를 조정대상 지역으로 추가지정 합니다.

11월 20일부터 지정효력 발생

※ 대구 수성구는 ’17.9월 투기과열지구로는 지정이 되었으나, 非조정대상지역으로 다주택자 양도세 중과 등 세제 규제가 적용되지 않았고, 최근 다주택자 및 외지인의 매수비중이 증가로 가격급등세를 보였고 과열이 심화되어 조정대상지역으로 지정.)

※ 김포시는 서부권급행철도(제4차 국가철도망 구축계획에서 검토중으로 미확정)대한 지역의 기대감이 높음, 최근 외지인 투자비중 증가에 따라 주택가격이 급등하는 등 과열이 심화되고 있습니다. 주택 분포 현황과 최근 시세동향 등 지역내 상황을 고려하여 김포시 중 통진읍‧월곶면‧하성면‧대곶면 지역을 제외하고 조정대상지역으로 지정.

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